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调整之中的楼市:未来核心是降负债、做好产品
2021-09-23 22:01   来源:未知 点击:

  “只有不好的企业,没有不好的行业”,经历过快速发展的好年头之后,进入“白银时代”甚至是“青铜时代”的

  规模攀升是否已经见顶?老模式能否在形势的逼迫下走出新路径?喊了多年的产品力升级,或许终于到了不得不推行的境地。

  行业做出自我调整是出于无奈,还是有更好的双全之道?对于身处变局中的企业来说,破解“危机”,已经变得刻不容缓。

  9月18日,“博鳌·21世纪论坛第21届年会”在上海召开,鑳朵笢瑁呴グ鏉愭枡甯傚満寮€鎷?鍟嗘埛宸插叏閮ㄦ惉,民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟作为话题主持人,与弘阳地产执行董事及总裁袁春贡献了一场精彩的观点分享。

  袁春预测,房地产行业未来的竞争会逐渐减弱,因为这是一个出清的过程,最终留下的都是专心做产品的好企业,这反而是一种回归。

  关于规模与安全的平衡,袁春表示,行业其实已经达成共识了,肯定不是越大越好,而是越稳越好。

  “虽然对于未来的发展来说,的确仍然需要一定的规模,但规模已经不是最重要的,更重要的是可持续发展。”袁春说,可持续发展的三个要点分别为:第一要盈利,第二要有健康的现金流,第三是把产品和服务做好。

  在房地产行业摸爬滚打了25年的袁春,喜欢单刀直入拎要点,他说:“如果把上述几点想明白了,我觉得行业生存下去不会有太大的问题。”

  土地曾经是房企的一条“生命线年,房地产行业曾流行着一个“小钱套大地”的逻辑,但2010年以后就不存在了,因为监管有了要求,尤其到今年,在拿地销售比不超过40%的红线下,房企发展的边界更为清晰起来。

  在市场的选择上,袁春认为,经过这么些年,有惊喜的市场已经不多了,城市的竞争格局已经相对清晰,很难再有亮点出来。他表示:“现在主要目标是把确定与安全的事情做好,不用再想其他的。”

  袁春进一步指出,“地产”和“房产”是两个概念,拿地遵从的是“地产”逻辑,他认为未来应该更重视“房产”模式,关注房子的居住属性。

  “大家把心放到肚子里,好好把产品做好,现金流弄好,不会有问题。”袁春多次强调说。

  关于行业毛利率下降问题,袁春表示,公众通常认为能做到20%毛利率是不错的,而他自己认为,房地产利润率并不低,行业最大的问题在于负债高,未来合理的毛利率应该保持在18%-20%左右。

  “要想保持利润率,核心在于一定要降低负债。”袁春认为,现在有些地产企业负债太高,一旦市场出现波动的时候,高负债房企抗风险的能力非常弱。

  袁春认为房地产行业其实不存在“中年危机”,他的逻辑是,房地产之前十年经历了高速发展,那十年更应该称作“年少太轻狂”。

  “现在回到十年前的玩法,大家更重视产品,更重视客户,回归到行业本来的样子也挺好。”袁春感慨说,“之前做了二十几年‘风口上的猪’,未来怎么样不知道,但有很多有意思的事情可以研究。”

  袁春反复讲了几次,最近十年行业太浮躁了,大家不再关注产品、客户,更多关注的是资金倒腾来倒腾去,也就是常被讨论的“高周转”。袁春认为,“行业的回归”这件事很好,回到产品本身,未来房地产行业依然很有希望。

  据袁春介绍,已经将大量的精力投入到产品研发、工程兑现上,他认为,把产品做好、把客户服务好,后面很多问题都可以迎刃而解。

  从产品的思路出发,分析商业地产和住宅地产双轮驱动的商业模式时,袁春表示不太看好做住宅的企业做商业,因为两者的逻辑有本质性区别,住宅“快”,而商业“慢”。

  “住宅的销售周期可能两三年就结束了,而商业想要培养好,没有六到十年是不可能的,如果拿住宅的思路做商业,那问题就非常大。”袁春表示。

  袁春预测,行业未来的竞争会逐渐减弱,这是一个出清的过程,最终能留下的是传统的好企业。“说白了,客户尊重、员工开心、股东满意、有社会责任,这样的企业才可以长久下去。”他表示,要想在房地产行业继续生存下去,一定要做“好公司”,是“好公司”就不用怕。

  “当大家不用抢地时,地价趋向合理,和售价之间就有一定的空间,房子品质做好也能保证一定的利润空间,好房子才会换来忠诚度高的客户”。日本强奷在线播放。袁春认为,居住行业未来的想象空间依然很大,不只是着眼于日常居住需求,消费、健康、养老等领域都可以结合。

  但聚焦于更近的当下,袁春使用了“整合”这个词,他认为,房地产行业的问题不在于“人才过剩”,而是“人过剩”,房地产行业缺好的专业人员,比如优秀的设计师、免费三级现频在线观看,工程师、造价师等,但不缺想当总经理的人。

  “因为造房子还是更像制造业,最终我们还是要聚焦到做好产品、提供好服务上来。”袁春表示。

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